orzkuso的部落格

(圖片來源: 彩色路跑官方網站)

不知道有多少人跟Kurumiㄧ樣期待台中11月份的彩色路跑呢???

上次台北場的活動報導看得我心癢癢  吼~~~~~

但...是說在11月我是不是要ㄍㄧㄥ著全身彩色回家洗澡阿，在路邊沖水我想可能會凍死 <--怕冷鬼

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全新開幕
orzkuso.com
主打
我不是鹽酸水壺
非故宮 朕知道了 膠帶

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＜偷竊案例＞

套房出租會遇到的狀況百百種，當房客的東西遺失時又該怎麼辦呢？

基本上我們會協同房客報案，也就是說，房客必須自行報案，我們提供相關物證內容，像是監視器錄影帶，或是附近房客資料等等。原則上要有法院的行文，或是協助警察辦案，只要有辦法證明是他要的我們都能提供。

最常發生的就是放在門口的鞋子不見了，或是雨傘被偷了，這種情形屢見不鮮，通常發生在下雨時，隔壁房客貪圖方便隨手一拿，就形成偷竊案件，氣得主人打電話狂罵。

甚至還遇過有職業偷鞋癖，就是喜歡專偷女鞋，不管新舊通通都偷，當我們聽到這種情形其實也很無言，單憑房東去報案的話警察也是不受理，基本上都是要房客自行報案為主。

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《設計與規畫》

一般人的認知當中，會覺得設計與規畫不是異曲同工的東西嗎？

但是在我的解讀裡面，設計除了將室內空間發揮得淋漓盡致之外，在材料使用配置上，更要針對租屋需求加以思考，呈現立即可使用的最佳狀態。

所謂的規劃，如區域的選擇，我們要去判斷這個商品它鄰近學區或商業區，以及該如何定位。甚至有時候在沒有學區、沒有商圈的區塊，有一些不錯的產品，一旦規劃得好，在沒有人跟你競爭的情況下，它是非常具優勢的。在過去的經驗中，有的房客退租後，甚至會幫你介紹下一個房客呢！

在設計部份，不外乎就是1/10的營建成本跟9/10的營運成本，通常在抓套房使用的材料上，要選擇它長期使用下來比較便宜，而且在定期更新下依然便宜的。

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＜牛肉麵租金比＞

早期的套房市場，不管是短期轉賣價差或長期持有，它都有一定的獲利水準。以現在來說，收益及投資方式對投資者反而處於相當不利的狀況，我會用兩個方式來講解，而第一個就是「牛肉麵租金比」。

早期一碗牛肉麵可能五十塊，套房可能租五千塊，現在一碗要八九十塊才買得到，而同等級套房卻仍維持同相價位。以另一個角度來看，你可以觀察房價，看看租金有沒有在漲呢？好像不會因為你的房價買越高租金長越高。

套房的租金原則上就是這樣的價錢，租金太貴人家可以選擇不租，它不像是店面，地段位置好就租得出去。也就是說，你的房價漲是因為這邊的人潮變多，可以反應在租金上，而在套房部份它卻反應不出來。

＜泡沫化階段＞

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＜案例：來回賣多次＞

我在95年時買了一間透天，由於它沒什麼人潮，所以頂多做住家用。這個案子有趣的地方是，已經收了訂金，而買方來回了兩次還不願意買。

細節是這樣的，有一天週三早上十點多，接到大樓管理員打來的電話，問我這一間有沒有要賣，有要賣的話可以幫我介紹看看。一來這位管理員在這裡做很久了，算是相當資深，二來心想反正放著也是一直在做現金的流出，只要價錢不要太差就可以考慮賣掉。

大約一小時後，管理員打電話問我有人出價230萬是否OK，因為我的成本大約在210萬上下，加上這幾年的利息錢，算一算還OK，再聽到週五要簽約，當然是事不宜遲，越快簽約越好，以免產生變數。

到了下午的時候，管理員又打了一通電話說屋主希望週四早上簽約，有這麼積極又有誠意的買方，我們當然可以全力配合囉！到了週四早上，帶買方實際看過物件聊了一下，就到代書辦事處簽約，說明合約、交屋日期、尾款等等事宜花了約莫一小時，並收了10萬塊的訂金就回去處理其它事情。

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＜工班的選擇＞

工班的選擇除了朋友介紹之外，其實也要看看它有沒有案子的實績，除此之外，你最好還是要懂得實際的泥作、土木、水電，除了坊間的書藉，也可以經常去看工班現場施作，看看是否有按步就班的進行。

在改建套房的過程中，大致可以分為以下四種：

一、買已經改好的套房

二、找信任的設計師做統包

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＜需量契約＞

受限於一開始預算考量，或是一開始買到就是蓋好無法再做變更的物件，例如三、四十間套房使用一顆電表，就會產生相當可觀花費，平均一個月會花到一、兩萬塊，這時候怎麼辦？

台電有兩段式需量契約，這個部份就連許多台電相關人員也不清楚。基本上，時間電價分為尖峰(AM7:00-PM10:00)、離峰(PM10:00-AM:7:00)，離峰電費原則上是半價，前提是你要先跟台電簽約，每簽1K瓦的契約就要繳兩、三百塊基本費。

以網路來舉個例子，沒有簽約的就用每1M來計價，反之，跟中華電信簽10M寬頻，我這10M的每1M都要基本費，除了基本10M的額度外，每下載1M還要再付費，時間電價的概念也是一樣。這時就有人會懷疑，我的用電量又沒有到基本額度就要付基本費，比我原本電費還貴，那我申請它幹嘛？

因此，在估算電費計價時，就要先算好自己會不會超出這個額度，而這個範圍能不能用房租Cover？當然，針對未簽約又超出額度的，台電對其有所限制，每超出一單位最多罰2倍都有可能！

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＜電力系統評估＞

台電電費漲價，基本上房東都會賠錢，當一度電收4、5塊時，房客就會開始抱怨，為什麼電費這麼貴，房東是不是靠電費在賺錢？相對的降低他承租動機，尤其是月租五千塊以下的族群都以經濟為優先考量，在電費上漲同時，當然會影響它的出租率，十分之九的營運成本問題在此時就會浮現出來。

很多五千塊以下的套房，當初可能租到七、八千，只是它的使用時間比較久導致租金行情下修。當初為了省成本，電線用比較便宜的，然後工法也採用便宜工法，在接電線時沒有照規定的來接，導致它的損耗有可能達到10~20%，這個時候就要請水電專家去量測這個部份才能略知一二。

再來就是整體的電器使用，一般人想省錢買小噸數冷氣，夏天時它的降溫能力不夠，壓縮機一直在運轉，所以電費一直往上加，房客就會抱怨電費怎麼這麼貴？為什麼以前住其它地方電費兩個月下來只要繳一千塊，住這裡一個月要繳一千塊？

因此，套房在蓋的時候，家電選擇就要做全方位考量，像是公共區域的電燈等等，一分錢一分貨，時間久了就會顯現出來，如果要長期持有套房，當初在改建時，這些東西就要深入去了解。

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＜地段的迷思＞

坊間適合大部份的講法就是要你把焦點放在Location、Location、Location，但是，其實你可以換個方式來思考，越是少人做的地方，物件相對越稀有。

比方說，我們在苗栗有個25坪大概100萬上下的套房標地，貸款可以貸到150萬，再拿個50萬出來，就是100萬的工程款，分成4間套房，成本200萬，一間可以租到五千塊以上。

很奇怪的是在苗栗這個地方，舊一點的兩層樓透天一個月大概也是租七、八千，因為沒人要租，所以價錢放到這麼低還是沒有需求。相對的，套房物件稀少，所以我們在出租上沒什麼太大問題。

既使你的套房可能不是學區、不是商業區，但還是有人在那工作，還是有租屋需求，不用太過執著一定要買在學區。

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＜建物變更登記＞

以建物部份來說，當初是買圖面上為套房產品的話，基本上不會有太大問題。

如果我們是買三房兩廳或者是透天改建的套房，絕大部份都沒有做變更登記的動作，唯有做變更登記之後，你的建物平面圖跟實際上才會變成一樣，在法律上比較不會有爭議

變更登記又該怎麼做呢？當我們一開始決定要將三房改建成為套房時，在規劃之初就要照著基本的建築法規來做設計。

比方說承重牆不能拆除、變更，這部份可以詢問建築師的意見，在合法變更價位的部份，一坪大約兩三千元成本不等，除了要看建築師的簽章，在施工前最好就送圖面給建管課，如此一來，當別人在檢舉你這是違建的時候，你就能出示合法經營證明。

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