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套房是許多上班族與投資客，投資房市的最愛。不過近幾個月，銀行對套房產品的貸款日趨嚴苛，不僅核貸成數降低，甚至多家行庫不再承貸小坪數套房，使成屋市場套房成交量比，由去年第四季的4.99%，到今年第一季衰退為3.72%。

住展雜誌統計，北台灣套房推案量，從93年的5,517戶、206.6億元，增至94年的7,458戶、344.2億元，95年推案更一舉突破100件大關達到102件，推案戶數1萬5,285戶，是94年的一倍多，推案量604.1億元，較94年成長75%，也是近年最大量。

豪宅與套房熱賣，房價不斷上漲，讓政府相關單位感到不安，深怕建築融資與房屋貸款過於浮濫，會變成下一個卡債風暴，於是下令對投機性較高的產品，特別是套房降低貸款成數，使投機客無法運用高的財務槓桿套利。

事實上，降低放款成數並非全面性降低，以台北市而言，要貸到七、八成仍屬正常，但走出台北市，銀行就相對保守起來，新成屋賣壓大的地區，或是單一套房規模過於龐大的個案，都會從嚴把關，有的低到只願意貸款五成。

這種政策性的動作，已使套房的買盤出現明顯縮手，據住展統計，今年1至3月的推案量有27件，戶數2,813戶、案量139.4億元，預估全年推案戶數將減少至1萬戶左右，推案量也比去年減少二至三成。

中信房屋調查台北市套房產品租金報酬率發現，由於薪資及物價水平的調整波動，遠低於房價飆漲幅度，許多台北市區段套房出租投資報酬率已低於3%，套房正面臨政策與市場的雙重考驗。

中信房屋董事長特別助理胡佩蘭分析，單就套房投資報酬率來看，中山北路與林森北路一帶的出租套房，因地緣關係，有不少外籍商務人士及鄰近上班族客層，且房價漲幅相對低於大安、中正及內湖等商務區段，第一季以6%至7%的獲利空間居冠。

位居市區精華地帶的忠孝東路商圈、信義永康商圈，則因交通地利便捷以及明星學區的加持，投報率亦有3%至6%不等。

胡佩蘭表示，現階段買套房的客戶，以「自用」及「學區設籍」兩種為主。想要投資套房作為賺取租金型的理財方式，除非能找到較大坪數的中古公寓、華廈改裝，否則獲利空間非常有限。

賺取價差型的套房投資，則要視物件的地段、管理、居住品質等各項優勢，來期待房價續漲的空間。

住展雜誌指出，今年以來，地產業界對套房推案規模與分散地區，已有新的共識，不在同一個區段推出太多的套房案，不推單一量體太大的個案，以降低投資客的風險。

畢竟，單一個案的戶數如超過500戶以上，交屋後釋出的出租或賣出量體過大，如果沒有相對的需求，房價與租金勢必下修，投資報酬率可就沒有當初廣告時來得那麼令人滿意了。

中信房屋提醒消費者，選購套房產品要注意公設比是否過高，而影響居住品質、交通便利性，周邊生活圈族群的特性，也可預估未來的轉手性，千萬不要因為低頭期款及低總價的迷思，而由套房一族成為套牢一族。