不動產信託業務
（一）概說
本行「不動產信託」商品，係提供土地及建築物等不動產相關之信託服務，基於委託人或受益人利益，依信託目的及信託契約為處分、管理及運用，藉由專業經理人的處理服務，及宏泰集團良好營建背景，基於旗下所擁有豐富建築、營造經驗、高度的市場專業、締約能力及經驗，可節省委託人寶貴時間並減少了交易糾紛發生；另一方面，因不動產及信託特質的架構結合，使具固定性的不動產，轉換為可被直接、有效流通運用的資產型態，滿足不動產權利人真正理財規畫需求，使其閒置資金及各種財產得以有效被利用，發揮資產最大收益。
（二）意義及架構
不動產信託之意義：土地及其建築物之權利人（委託人）為了使不動產有效利用或為其他特定目的，將不動產權利透過信託移轉給受託人(本行)，受託人則依雙方簽訂之信託契約為受益人（可能為委託人或第三人）之利益就不動產為管理、處分或開發之法律關係，並於信託契約期滿後，將不動產權利返還或移轉權利於指定受益人之信託制度。
不動產信託有二：
管理型（租賃型）之不動產信託
委託人交付不動產予本行，約定由受託人與第三人簽訂租賃契約並定期收取租金，依信託契約約定為管理、運用及保存其信託財產後返還受益人。
處分型之不動產信託
委託人交付不動產予本行，約定由受託人與第三人簽訂買賣契約並移轉所有權取得價金，依信託契約約定為管理、運用及保存其信託財產後返還受益人。
（三）不動產信託之特性
1. 實質所有權人為委託人：不動產信託乃將不動產權利移轉並登記予本行，使本行成為不動產形式上所有權人，但實質所有權人仍為原不動產所有權人（即委託人）；委託人在信託存續期間，可隨時指示本行並請求依其指示就不動產為管理、處分、開發等信託行為，甚至具有任意終止信託契約的權利，故事實上對不動產有支配權之人，仍是委託人本人，本行僅可在信託契約約定範圍內依信託目的為信託行為而已。
2. 信託財產具獨立性：受託人因信託契約，而自委託人處取得信託財產，成為名義所有權人，自外觀視之，受託人自有財產與信託財產易發生混淆，為保障委託人及受益人之權益，故信託法賦予信託財產獨立性。信託財產依信託業法規定，必須和受託人自有財產及其他信託財產分別記帳、分別管理，並不得流用。且信託財產不屬於受託人（本行）之破產財團（信託法第１１條）。另外尚有抵銷之禁止（信託法第１３條）、混同之禁止（信託法第１４條）等等之規定。
3. 信託財產不受強制執行：信託財產原則上是不受強制執行的，但基於信託前存在於該財產之權利（例：存在土地上之抵押權）、或因處理信託事務所生之權利（例：開發土地而借入款項之相對人）或其他法律另有規定者時，始可對信託財產強制執行。
4.借入款項之例外：信託業法第廿六條規定，除以開發為目的之土地信託，並經全體受益人同意外，信託業（本行）不得以信託財產借入款項。
（四）商品優點
1、活絡手中持有之不動產，並保有不動產實質之權利。
例如：王先生名下有許多土地，但偏偏沒有資金可以去開發，閒置無用，形成土地資源的浪
費，每年還要繳地價稅，此時可以透過不動產信託方式，利用銀行信託服務，為王先
生將土地出租或設定地上權等給第三人，定期收取現金收益，另一方面又可保有不動
產所有權利。
例如：景氣不佳，為期購屋人、建商、地主間交易正常進行，將興建中或欲興建的推案，信
託給可信度較高的銀行，由銀行協助完成建案，對地主、承購戶及建商都有利，銀行
也可透過建築經理公司合作進行監管，讓資金專款專用，不因突發性問題或市場風險
影響該工案。
2、解決分配財產困擾，或維持財產完整性。
例如：林先生只有二幢房子，想留給子女，又擔心房子價值相差五百萬元，林先生顧及沒有
現金可供補貼，又不願讓子女因此而影響感情，此時林先生可透過信託方式，約定子
女各取得一幢房子。
例如：陳先生名下只有一幢房子是祖厝，擔心房子留給子女繼承，可能會被子女出售處分換
取現金，此時陳先生可透過不動產信託方式，約定子女只能使用房子，不可將房子出
售，以維持祖厝的完整性。
3、管理使用一致，提升附加價值。
例如：出租大樓，常有用戶或住戶從事不合於社區使用目的之用途，將造成全部社區或附近
不動產價值的滑落；反之，透過信託方式，可讓不動產之管理使用趨於一致，進而提
升不動產附加價值，創造收益。
4、免除各項人事物溝通協調之麻煩，省卻管理或經營的煩惱。
例如：繼承關係由多人共同繼承不動產，此時如無法達成共識時，會造成不動產無法處分的
情況，當不動產不能處分，則該不動產的價值無異於零；因此，透過不動產信託方式
，以公正第三人角色促成共識的建立，排除非理性原因。
例如：丁先生長期於國外工作，無暇處理國內不動產，加上自己本身對不動產並不了解，透
過信託，丁先生可以免除許多煩惱，專心於事業。
5、利用信託達到節稅目的，滿足真正理財規畫需求。
例如：我國遺產稅是採級距課稅，遺產總額愈大，適用稅基愈高，委託人可利用不動產信託
一次或分批移轉予繼承人，將可有效降低遺產贈與適用稅基，減少稅賦支出。
例如：妥善利用每人每年贈與免稅額一百萬元，及土地增值稅減半徵收期間等。
6、特殊目的：
（1）避免興建工程中斷，使工案順利完成。
（2）解決所有權人眾多，如祭祀公業等，俾以充分利用。
（3）促進老舊社區更新改建，提高使用效益。
（4）協助地震屋、海砂屋等受損房屋改建。
（5）確保工程資金專款專用。
（6）降低預售屋、合建委建、買賣不動產等履約風險。
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