不動產信託業務簡介－orzkuso的部落格

壹、源起

____信託業法於民國89年07月19日制定公布，依該法第十六條第五款規定，信託業得經營「不動產之信託」業務，信託業者應先向主管機關提出開辦本項業務之申請，於報經主管機關核定後始得辦理之。不動產證券化條例於民國92年07月23日經總統公布施行後，信託業仍依前述信託業法規定經營非證券化之不動產信託業務，且業務量有日漸增加之情形。民國91年07月國內完成了第一件開發型不動產信託案件，同年11月首件不動產信託受益權轉讓案於國內產生，目前國內所辦理之不動產信託業務，以不動產開發案最為普遍，尤其是地主和建商的合建案件居多。

貳、業務簡介

一、定義

____「不動產信託」業務係指不動產所有權人（委託人）將其所持有之不動產（包括土地及其定物等）信託予受託銀行（受託人），雙方簽訂信託契約，受託銀行依該信託契約約定將信託之不動產為開發、管理或處分，藉以提高不動產運用效益，俾順利達成信託目的。

二、業務型態

____目前實務上之不動產信託業務依其信託目的，大致可分為「不動產開發信託」、「不動產管理信託」及「不動產處分信託」等三種，然而有時為配合委託人之個別需求，受託銀行必須為委託人規劃上述混合型之運作模式。「不動產開發信託」係運用於一般建案、自行改建舊屋案、都市更新案等之開發規劃；「不動產管理信託」係受託銀行將不動產所有權人所信託之不動產加以經營管理，並依信託契約約定，將所獲得之租金或其他收益交付受益人；「不動產處分信託」主要係由受託銀行依委託人之要求，將所信託之不動產以適當價格出售，於信託關係結束時，再將出售所獲得之價款分配給受益人，不動產所有權則轉移給承購人。

三、辦理不動產信託之優點：
____不動產交付信託後，對於各方參與者 (包括：委託人、受益人、地主、建築商、承購人、融資銀行等)均有相當多的好處，大致歸納為下列各項：
____1. 經由受託銀行之專業管理，可提升資產運用之效率及安全性。
____2.活絡不動產所有權人所持有之不動產，並保有不動產實質之權利。
____3.不動產交付信託後，信託財產將受到信託法之合法保障，不會被受託人之債權人
____強制執行。
____4.具有不動產保全之功能。
____5.若信託規劃得宜，可經由信託達成節稅之目的。
____6.協助受損房屋改建，並促進老舊社區更新，以提高使用效益。
____7.不動產交付信託，易於取得融資銀行之信賴，有利資金之調度與籌措。
____8.確保興建工程資金專款專用，避免資金被挪用之情事，促使興建工程順利進行，
____以保障承購人權益。
____9.興建工程之施工品質及進度由受託人監控，避免興建工程中斷，確保工程完工，
____進而增加承購人之購買意願。
____10.不動產開發案件若由受託銀行擔任起造人，有助於開發工程之順利進行，確保
____完工後不動產所有權之取得。