orzkuso的部落格

＜牛肉麵租金比＞

早期的套房市場，不管是短期轉賣價差或長期持有，它都有一定的獲利水準。以現在來說，收益及投資方式對投資者反而處於相當不利的狀況，我會用兩個方式來講解，而第一個就是「牛肉麵租金比」。

早期一碗牛肉麵可能五十塊，套房可能租五千塊，現在一碗要八九十塊才買得到，而同等級套房卻仍維持同相價位。以另一個角度來看，你可以觀察房價，看看租金有沒有在漲呢？好像不會因為你的房價買越高租金長越高。

套房的租金原則上就是這樣的價錢，租金太貴人家可以選擇不租，它不像是店面，地段位置好就租得出去。也就是說，你的房價漲是因為這邊的人潮變多，可以反應在租金上，而在套房部份它卻反應不出來。

＜泡沫化階段＞

除了「牛肉麵租金比」之外，還有沒有什麼指標可以做參考呢？

當然，它不能代表絕對，只是相對的指標。現在房地產的狀況，跟十多年前類似的地方，就是大部份自住自用的屋主都已經買了，出現的大部份都是買第二個房子或是投資客。

為什麼這樣子去觀察呢？因為現在的建商比好幾年前來說，有相對幅度的成長，比如收益型的造鎮計畫，比較偏向商用類，算是第二階段的型態，而這代表什麼？

就像賣保險一開始是賣人壽險，等到賣得差不多之後，就開始賣投資型保單、收益型保單。簡而言之，就是一種泡沫化的感覺，只要一個催化劑就會崩盤，可能只能拿回一半的價錢，按照這種跌法就會有恐慌性的賣壓出來，如同九二一時期房地產市場的輪迴。

什麼時候會來？到底會不會來？這個我們不知，在資金合理湧入的架構下，它理論上是會往上走，但是在人口及供需沒有變多，只是一些投資型的需求進來時，一旦遇到重大災難，沒有人想要置產時，那你就要跑得比別人快，不然它會殺回基本需求面，甚至更低！

＜案例分享：跌價進場＞

分享一個實際的狀況，早期沒有在做改裝套房時，總是笑前輩們套房改起來比我買合法的獨立套房還要貴，因為要改成比較舒適的套房，光是家電具就要25萬起跳。

曾經在台中西區投資一個建案，權狀約八坪、室內五坪，我用20萬就買得到，而且一次買5間只花100萬。為什麼可以用這樣的價位買到呢？屋主在建案剛蓋好時買1間約一百多萬，而後來投資的人覺得套房物件、商用型物件沒有必需性，市場需求大幅降低、價格慘跌，所以急著出手求售。

除了「牛肉麵租金比」之外，從商用自用物件的性質轉換來看，亦可評估是否要投入這個市場。以銀行的估價方式來說，一是以銀行鑑價單位，二是委外鑑價公司，回報回來的價錢做微調後，兩者取其低。

比方我那間套房，才七年的9樓房子(樓高14樓)他們估40萬，權狀8坪，房子的價值光建物本身一坪至少都有5萬以上。光是八坪它就估40萬，打個八折32萬，相對我來說，我用買時才20萬(超跌時期)。

所以這裡有2個重點，一個是政府的態度，減少炒作的行為，另一個是儘量降低資訊不對稱，抓住超跌的買點，你只要敢買，理論上不會賠錢。

此外，蓋五層樓跟蓋七層樓每一坪的建造成本不一樣，越高會越貴，你換算一坪六萬到七萬不為過。以七年的房子法定年限50年來看，換算每坪約5萬，再打個八折算4萬，所以就可以借你32萬，與我之前的20萬還多了不少錢可以放在銀行生利息。

如果以利息3%去計算，你分20年來還，每一百萬的貸款，本利一個月是5,500，也就是說借50萬的話，本利一個月是2,750。我如果租金收4,500扣掉2750我還有1千多塊可以花，這樣子我們認為投資套房是可以做的。

長期收益不會比轉賣的差，反推回來，現在的狀況對於長期持有投資行為有一定的影響，所以千萬要謹慎注意細節。

即然長期持有必須要小心之外，那這些賺短期價差的人要賣給誰呢？這裡會型成連鎖性的問題，舉例來說，萬一來個火災燒死人怎麼辦？　

這就牽扯到現在的屋主、當初的屋主、施作的工班也有一定的責任，只要出個一、兩件這樣的事情，還會有誰想持有這樣的房子呢？

因此，對於投資模式評估更須多加用心，跌價搶進、漲價套利，靈活操作才是王道。

官方網站  http://www.wdb.com.tw

粉絲專頁  http://www.facebook.com/wdbinc

部落格     http://tw.myblog.yahoo.com/wonderboy-com/