＜地段的迷思＞
坊間適合大部份的講法就是要你把焦點放在Location、Location、Location，但是，其實你可以換個方式來思考，越是少人做的地方，物件相對越稀有。
比方說，我們在苗栗有個25坪大概100萬上下的套房標地，貸款可以貸到150萬，再拿個50萬出來，就是100萬的工程款，分成4間套房，成本200萬，一間可以租到五千塊以上。
很奇怪的是在苗栗這個地方，舊一點的兩層樓透天一個月大概也是租七、八千，因為沒人要租，所以價錢放到這麼低還是沒有需求。相對的，套房物件稀少，所以我們在出租上沒什麼太大問題。
既使你的套房可能不是學區、不是商業區，但還是有人在那工作，還是有租屋需求，不用太過執著一定要買在學區。
＜認同價值＞
在相對冷門的地點時常可以看到一棟大樓空了好幾層，會空這麼多出來，通常都是相對有點年紀或是管理不善的套房，沒有人要住是理所當然的。曾經我們處理過一個例子，一棟空了六、七層，它的地段好，只不過賣相非常差，所以沒有人要住，我們在其中整理了一整層，效果不錯也順利租出去了！
舉個極端的例子，大家可以by case來檢視、思考案件的處理方式。約莫六、七年前，有一個權狀9坪、室內4~5坪的物件，維持現狀的話，市面上租金大約兩、三千塊就不錯了。我們買進來後換了個門、裝了指紋鎖，裡面都還沒有整理裝潢過，買的時候不到30萬，最後用40萬的價位賣出，成本僅多了門跟指紋鎖約2萬元成本而已。
這原因有兩個，其一是我們有看到它的價值，讓別人也看到並認同它的價值進而購買。第二個就是說，好地段有爛案件可以做，壞地段一樣有好案件可以做，所以不用太過擔心Location的問題，端看你如何為套房產品做定位。
這個地方學生跟上班族都有，我們把它稍微裝潢一下，基本上租到五千塊不是太大的問題，當然，取決於好質感的裝潢。以這個案例來說，下一手的買方其實還有再裝潢上做加強，最後加到七千塊租掉，足以證明價值認同的重要性。
＜逆向訂價法＞
一般人通常都是先看到物件的價錢，再算算自己有多少錢可以做裝潢，最後訂出租金價格，這是完全顛倒過來的做法。這種做法只會讓你的價格受限，萬一還有其它額外的支出，可能就要認賠出場。
因此，當你看到了物件，先不要管它的價錢，而是要馬上判斷要租給誰、誰會花多少錢來租以及要花多少錢來裝潢，扣完之後，再算入自己的利潤，才是可以購買這個物件的價位。
粉絲專業 http://www.facebook.com/wdbinc
部落格 http://tw.myblog.yahoo.com/wonderboy-com/
留言列表
